وکیل فک رهن در مشهد

مقالات,
وکیل فک رهن در مشهد

 وکیل دادگستری مشهد

تعریف رهن

وکیل فک رهن در مشهد، در ماده ۷۷۱ ق.م. رهن را عقدی تعریف کرده

که به موجب آن مدیون برای وثیقه به دائن می دهد

رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن و در ادامه مقرر داشته که

قبض مرتهن بر مال مرهون شرط می باشد، لیکن استمرار آن لازم نیست.

 

خصوصیات عقد رهن

«عقد رهن» نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است

و بنابراین، مرتهن می تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم زند

ولی راهن نمی تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید

و یا به نحوی از انحاء قانونی از آن بریء شود رهن را مسترد دارد

و همچنین به موت راهن یا مرتهن رهن منفسخ نمی شود،

ولی در صورت فوت مرتهن راهن می تواند تقاضا نماید

که رهن به تصرف شخص ثالثی که به تراضی او و ورثه معین میشود داده شود.

در صورت عدم تراضی، شخص مزبور از طرف حاكم معین می شود.

در ادامه باید متذکر شد که ید مرتهن امانی محسوب شده

و در صورت تلف یا ناقص شدن مال مرهونه به شرط تقصیر مسئولیت خواهد داشت

البته اگر بعد از پرداخت دین از سوی مدیون و درخواست رفع فک رهن،

این مهم انجام نگیرد مسئولیت مرتهن از فرض تقصیر

به اس مسئولیت مطلق یعنی مسئولیت

(بدون توجه به تقصیر مرتهن با فرض تلف شدن مال مرهونة) منتقل خواهد شد؛

به عبارت دیگر، ید مرتهن از حالت امانی به حالت ضمانی تبدیل خواهد شد.

 

 دعوی الزام به فک رهن

دعوای راهن عليه مرتهن دیزانی است که موضوع این نوشته را

به خود اختصاص داده و تحت عنوان «الزام به فک رهن»

از آن در مراجع قضائی یاد می شود و ممکن است

به صورت مستقل یا به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در مراجع قضائی مطرح گردد که در ذیل به توضیح آن ها می پردازیم

 ١. خواسته دعوا صرف فک رهن می باشد:

در این حالت راهن یکی از اموال خود را در رهن شخص ثالثی (مانند بانک) قرار داده

و با وجود پرداخت تمام دیون و برائت ذمه بانک (مرتهن)

به تعهد خود مبنی بر فک رهن از مال مرهونه محل نمی کند

همان طوری که در رویه عملی بانک مشاهده میشود

که بانک با این استدلال که شخص راهن در حال حاضر وام های دیگری دارد

حاضر به فک رهن از مال مرهونه مربوط به وام تسویه شده نمی باشد.

در این حالت اولا: ید بانک از حالت امانی به ضمانی تبدیل شده

و راهن نیز می تواند دادخواستی تحت عنوان «الزام به فک رهن و

پرداخت اجرت المثل ایام عدم فک رهن به همراه خسارات قانونی

و قراردادی را به مرجع قضائی ذی صلاح تقدیم نماید.

 ۲. خواسته دعوا فک رهن به همراه الزام به تنظیم سند رسمی باشد:

حالتی را شامل می شود که فروشنده (اصولا سازندگان املاک)

قبل از فروش ملک آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار میدهند و

با تنظیم قولنامه ای آن را به خریدار منتقل و متعهدمی شود

و در مهلت زمان مندرج در قولنامه ضمن فک رهن مال مرهونه

سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.

البته در نحوه تنظیم خواسته این دعوا سه نظریه بدین شرح وجود دارد.

اکثریت اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه معتقد بودند؛

چون فک رهن خود و دعواست و الزام به فک رهن در واقع

موجب انحلال عقد رهن و یک رابطه حقوقی است؛

لذا ضرورت دارد که خواهان ضمن تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند،

به عنوان دعوای دوم فک رهن را هم بخواهد؛

لیکن اقلیت عقیده داشتند با توجه به اینکه فک رهن همانند مفاصاحساب شهرداری مالیاتی

از لوازم اجرای حکم تنظیم سند رسمی است

و نیز فرض بر این است که دادگاه رسیدگی کننده

استحضار دارد که ملک موضوع دعوا در رهن است؛

لذا به هنگام صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی با آوردن قید حفظ حقوق مرتهن

در حکم مورد خاص است و نیاز به طرح دعوای جداگانه در این خصوص نمی باشد.

رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است

(رویه چهارم ) این است که دعوای الزام به تنظیم

سند رسمی راجع به ملک مرهونه مطلقا در دادگاه ها قابل پذیرش است؛

زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است؛

بنابراین، اگر خریدار، فروشنده را با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی،

طرف دعوا قرار دهد، از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شیء،

التزام به لوازم آن است و فک رهن که مقدمه الزام است،

باید عملی شود و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود

که در رهن است، فروشنده متعهد،

مکلف است ابتدا ملک را از رهن خارج، (مانع را بر طرف کند)

سپس سند مالکیت را به نام خریدار نماید.

کما اینکه تکلیف به اخذ مفاصاحساب مالیاتی،

پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک … که همگی از مقدمات تنظیم سند رسمی می باشند،

نیازی طرح دعوای مستقلی ندارند؛

بنابراین، الزام قانونی و قراردادی فک رهن فروشنده ملک(راهن)

هم نیازی به طرح دعوای مستقل (فک رهن) ندارد.

به نظر می رسد نظر فوق قانونی و راهگشا می باشد.»

 

از کجا بدانیم ملکی در رهن است یا نه؟

در اسناد تک برگی در پشت این اسناد ملاحضات و توضیحات مربوط به سند درج شده است

  قید عبارت محدودیت نشان مدهد که این سند در رهن بانک قرار دارد.

در اسناد دفترچه ای : در صفحات آخر و در قسمتی که نقل و انتقالات

سند ثبت می شود اسناد رهنی درج می شود که معمولا به نفع بانک ،

موسسه یا شرکت است آما می تواند به نفع شخص حقیقی نیز باشد.

توجه : صرف عدم درج سند رهنی در ظلاهر اسناد مالکیت،

کافی نیست چرا که ممکن است سند رهنی،

سهوا در پشت سند درج نشده باشد

یا فک رهن در پشت سند درج شده باشد ولی در اداره ثبت اسناد،

فک رهن نشده باشد لذا بهتر است

قبل از خرید ملک به همراه مالک وبا دردست داشتن سند مالکیت

به یکی از دفاتر اسناد رسمی مشهد مراجعه و با درخواست استعلام از اداره ثبت اسناد،

نسبت به وضعیت ملک اگاهی کامل پیدا نمایید.

 

فروش ملک در رهن

ممکن است افرادی به شما پیشنهاد بدهند که به صورت قولنامه‌ای و بدون فک رهن خانه‌تان را معامله کنید.

هرچند که بر اساس قوانین مدنی اصل این معامله باطل نیست،

چون شما چیزی را معامله کرده‌اید که مالک آن بوده‌اید،

اما بانک می‌تواند از شما به جرم کلاه‌برداری شکایت کند.

علتش هم آن است که معامله‌ شما می‌تواند به منافع بانک که سندتان را در رهن خود دارد آسیب بزند.

بنابراین اکیدا توصیه می‌شود بدون فک رهن یا

بدون اجازه‌ رسمی از بانک، خانه‌ای که در رهن بانک قرار دارد را معامله نکنید.

راهکار : برای فروش ملک در رهن بانک،

مالک باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند.

سپس بعد از استعلام گرفتن از بانک و در صورت موافقت بعدی،

دفترخانه به صورت کتبی موافقت بانک را ضمیمه پرونده کرده

و اجازه فروش یا انتقال سند مالکیت به مالک داده می شود.

بانک ها نیز برای اعلام موافقت خود شرایط خاصی را مد نظر دارند.

وکیل فک رهن در مشهد

وکیل فک رهن در مشهد

 

مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری  در مشهد

17 34 500 0915

 رای وحدت رویه رهن

بعد از صدور رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ از دیوان عالی کشور که  اشعار میداشت:

«مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عين مرهونه از مالکیت راهن نمی شود؛

لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید

که می تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند

و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که

منافي حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود،

اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافي حق مرتهن باشد یا بالقوه،

بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن،

مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال

سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن،

از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست

در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد

به اکثریت آراء صحیح قانونی تشخیص می شود.

این رأي وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه ۱۳۲۸

برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.»

به جای پایان پذیرفتن اختلافات دامنه مناقشات و تفسیرهای مختلف از خود رأی باعث شد

سه نوع رویه در برخورد و قبول دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضائی به وجود آید.

مشاوره با وکیل  در مشهد

رویه قضایی در دعوی الزام به فک رهن

1. بعضی از قضات با استناد به رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ معتقدند تا زمانی که ملک در رهن می باشد

امکان طرح دعوی نسبت به مال مرهونه وجود ندارد.

2.بعضی از قضات مراجع قضائی وقتی دعوای الزام به تنظیم سند را مورد پذیرش قرار می دهند

مرتهن نیز جزء خواندگان دعوا و مبایعه نامه را تنفیذ و قبول نموده باشد.

3. بعضی قضات معتقدند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید

به همراه خواسته اوليه و ابتدایی الزام به فک رهن» یا با قید عبارت حفظ حقوق مرتهن مطرح گردد.

رویه قضایی حاکم در محاکم حقوقی مشهد ، این است که

بایستی  مرتهن نیز جزء خواندگان دعوی الزام به فک رهن قرار بگیرد.

 


برچسب ها :

0 دیدگاه

آخرین دیدگاه‌ها

ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

0دیدگاه فرستاده شده است.